Steuerberater für Immobilien & Vermietung 2026: Kosten, ImmoESt & AfA

Kurzantwort: Einen eigenen Titel „Immobiliensteuerberater" gibt es in Österreich nicht – Immobilienertragsteuer (30 % auf den Veräußerungsgewinn), Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und Gebäude-AfA fallen unter den allgemeinen Berechtigungsumfang des Steuerberaters nach § 2 Wirtschaftstreuhandberufsgesetz 2017 (WTBG 2017). Einen amtlichen Tarif gibt es dafür nicht; abgerechnet wird meist zum selben Stundensatz wie bei anderer Spezialberatung.

Ist „Immobiliensteuerberater" ein eigener Beruf?

Nein – eine eigene Zertifizierung oder Kammer-Zusatzqualifikation mit diesem Namen gibt es nicht. § 2 Wirtschaftstreuhandberufsgesetz 2017 (WTBG 2017) regelt den allgemeinen Berechtigungsumfang von Steuerberater:innen: Hilfeleistung in Steuersachen inklusive Erstellung von Steuererklärungen, Buchführung, betriebswirtschaftliche Beratung und Vertretung vor Abgabenbehörden (Quelle: WTBG 2017 § 2, RIS). Immobilienertragsteuer, § 28 EStG-Erklärungen und Gebäude-AfA fallen einfach unter diese allgemeine Vorbehaltstätigkeit – „Immobilien & Vermietung" ist bei Steuerpedia eine Spezialisierung, die eine Kanzlei über Erfahrung und Schwerpunktsetzung erwirbt, kein separater Berufstitel.

Daneben gibt es mit dem Immobilienverwalter (Hausverwalter) eine angrenzende, aber klar abgegrenzte Berufsgruppe – strukturell ähnlich der Konstellation Steuerberater/Personalverrechner:in bei der Lohnverrechnung.

Der Immobilienverwalter darf laut Berufsbild „im Rahmen des Verwaltungsvertrages" Haus- und Wohnungseigentümer:innen in Steuerangelegenheiten beraten (Quelle: § 117 Gewerbeordnung 1994, Jusline) – das ist eine begrenzte Nebenbefugnis, keine Befugnis zur Erstellung von Steuererklärungen oder zur umfassenden Vertretung vor der Abgabenbehörde. Wer eine Eigentümergemeinschaft oder ein Mietobjekt verwaltet bekommt, braucht für die eigene Steuererklärung trotzdem einen Steuerberater.

Was ein Steuerberater für Vermieter:innen und Immobilienbesitzer:innen übernimmt

Zu den typischen Themen bei dieser Spezialisierung gehören:

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung laufend erklären (§ 28 EStG, Formular E1b als Beilage zur Steuererklärung)
• Immobilienertragsteuer (ImmoESt) bei Verkauf berechnen, inklusive Alt-/Neuvermögen-Abgrenzung und möglicher Befreiungen
• Gebäude-AfA korrekt ansetzen, inklusive befristeter Sonderregelungen bei Neubauten
• Werbungskosten richtig zuordnen – vor allem die Abgrenzung Instandhaltung (sofort absetzbar) versus Instandsetzung (verpflichtende Verteilung)
• Liebhaberei-Prüfung bei kleiner Vermietung mit anhaltenden Verlusten
• Umsatzsteuer-Optionen bei Vermietung, insbesondere bei Gewerbeobjekten und Vorsteuerabzug
• Grunderwerbsteuer bei Kauf, Verkauf oder familiärer Übertragung – bei geerbten oder geschenkten Immobilien gilt dafür ein eigener Stufentarif, siehe Erbschaft & Schenkung: Steuerberater-Aufgaben, Kosten
• Rechtsform-Frage Privatvermögen versus Immobilien-GmbH bei größeren Portfolios

Immobilienertragsteuer (ImmoESt): was beim Verkauf anfällt

Verkaufst du eine Immobilie aus dem Privatvermögen, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem besonderen Steuersatz von 30 % (§ 30 EStG) – unabhängig von der Höhe deines sonstigen Einkommens (Quelle: WKO – Besteuerung privater Immobilienverkauf).

• Neuvermögen (nach dem 31.3.2012 angeschafft bzw. davor steuerverfangen): ImmoESt auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Herstellungsaufwendungen, ggf. abzüglich bereits abgesetzter AfA).
• Altvermögen (am 31.3.2012 nicht steuerverfangen): auf Antrag pauschale Ermittlung mit 14 % des Veräußerungserlöses als fiktivem Gewinn – effektiv rund 4,2 % vom Verkaufserlös (bei Umwidmung in Bauland nach 1988 effektiv rund 18 %) – oft günstiger als die Regelermittlung (Quelle: BMF-Handbuch Immobilienertragsteuer).
• Hauptwohnsitzbefreiung (§ 30 Abs. 2 Z 1 EStG): steuerfrei, wenn Eigenheim oder Eigentumswohnung durchgehend mindestens zwei Jahre ab Anschaffung bis zum Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt wurde (Grundstücksanteil bis zum „üblichen Bauplatzausmaß", max. 1.000 m²).
• Umwidmungszuschlag (§ 30 Abs. 6a EStG, neu seit 1.7.2025): Wird ein Grundstück nach dem 31.12.2024 erstmals in Bauland umgewidmet und danach verkauft, erhöht sich der ermittelte Gewinn um 30 % auf den Grund-und-Boden-Anteil (Quelle: Budgetbegleitgesetz 2025, BGBl. I Nr. 25/2025, RIS) – ein noch wenig bekannter Punkt, den ein spezialisierter Steuerberater vor dem Verkauf mit dir durchrechnen sollte.

Vermietungseinkünfte laufend versteuern: AfA, Werbungskosten, Liebhaberei

Für die laufende Vermietung ist vor allem die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude relevant. Ohne Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer gilt der gesetzliche Regelsatz von 1,5 % pro Jahr (entspricht 66,6 Jahren Nutzungsdauer, § 16 Abs. 1 Z 8 EStG). Für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt wurden, ist eine beschleunigte AfA möglich: bis zu 4,5 % im ersten Jahr, bis zu 3 % im zweiten Jahr, danach der Normalsatz – ohne Halbjahres-Kürzung (Quelle: BMF – AfA bei Vermietung und Verpachtung).

Bei den Werbungskosten ist die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung entscheidend: Instandhaltungsaufwand ist sofort im Zahlungsjahr absetzbar. Instandsetzungsaufwand bei Wohngebäuden im Privatvermögen muss dagegen zwingend auf 15 Jahre verteilt werden (§ 28 Abs. 2 EStG, seit der Steuerreform 2015/2016 – bereits laufende Zehntelabsetzungen aus der Zeit davor laufen unverändert weiter). Bei Nicht-Wohngebäuden besteht ein Wahlrecht zwischen sofortiger Absetzung und Verteilung.

Anders sieht es bei „kleiner Vermietung" aus – etwa einer einzelnen Eigentumswohnung oder einem Ein-/Zweifamilienhaus, das besonders zur Nutzung durch die vermietende Person selbst geeignet ist: Hier kann anhaltender Verlust als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei gelten (Liebhabereiverordnung, § 1 Abs. 2 LVO). Das ist eine widerlegbare Vermutung: Zeigt sich innerhalb eines Beobachtungszeitraums ein Gesamtüberschuss, bleibt es bei steuerlich relevanten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Für Vermietungsbeginn nach dem 31.12.2023 wurde dieser Zeitraum von 20 auf 25 Jahre verlängert (Quelle: Liebhabereiverordnung, konsolidierte Fassung, RIS).

Vermietest du an Unternehmen, kommt außerdem die Umsatzsteuer ins Spiel: Vermietung ist grundsätzlich unecht steuerbefreit (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG, kein Vorsteuerabzug). Eine Option zur Steuerpflicht ist für Mietverträge ab 1.9.2012 nur zulässig, wenn der Mieter das Objekt zu mindestens 95 % für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt (Quelle: BMF – Option zur Steuerpflicht bei Vermietung). Wird diese Nutzung später unterschritten, kann eine Vorsteuerberichtigung über den 20-jährigen Berichtigungszeitraum bei Grundstücken drohen (§ 12 Abs. 10 UStG).

Was kostet ein Steuerberater für Immobilien & Vermietung?

Wie bei jeder Steuerberater-Leistung in Österreich gibt es keinen amtlichen Tarif – die früheren Honorargrundsätze für Wirtschaftstreuhänder wurden 2007 aufgehoben, Honorare sind seither frei vereinbar (Quelle: WKO – Der Unternehmer und sein steuerlicher Berater). Eine eigene, öffentlich zugängliche Preisliste speziell für Immobilien- und Vermietungsberatung konnten wir bei keiner offiziellen Stelle finden – in der Praxis wird diese Spezialberatung meist zum selben Stundensatz abgerechnet wie andere Spezial- und Senior-Beratung.

Die Stundensätze entsprechen unserer allgemeinen Preisstaffelung aus Was kostet ein Steuerberater? – kein gesetzlicher Tarif, im Einzelfall frei verhandelbar und abhängig von Komplexität, Anzahl der Objekte und Aufwand für Alt-/Neuvermögen-Abgrenzung.

Aktuelle Werte & Neuerungen 2026

Besonders die befristete Öko-Wohnbau-AfA lohnt einen genauen Blick, wenn ein Neubau 2026 fertiggestellt wird – die Regelung läuft mit Jahresende aus (Quelle: klimaaktiv.at – Konjunkturpaket Wohnraum und Bauoffensive).

Privatvermögen oder Immobilien-GmbH?

Bei größeren Immobilienportfolios stellt sich häufig die Frage, ob Objekte im Privatvermögen bleiben oder über eine GmbH gehalten werden sollen. Vermietungseinkünfte einer GmbH zählen zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb und unterliegen der Körperschaftsteuer von 23 % (Quelle: WKO – Körperschaftsteuer); bei Ausschüttung an natürliche Personen kommt zusätzlich die Kapitalertragsteuer von 27,5 % dazu. Ob sich das gegenüber der privaten ImmoESt-Besteuerung rechnet, hängt stark von Haltedauer, Ausschüttungsverhalten und geplanten Investitionen ab – dafür braucht es eine individuelle Modellrechnung, kein pauschales Ja oder Nein. Mehr zur betriebswirtschaftlichen Seite größerer Strukturen liest du in Steuerberater für Unternehmensberatung & Controlling.

Worauf du bei der Auswahl achten solltest

1. Nachweisbare Erfahrung statt Titel: Einen geschützten Titel „Immobiliensteuerberater" gibt es nicht – frag gezielt nach Referenzen zu ImmoESt-Berechnungen und Vermietungseinkünften.
2. Alt-/Neuvermögen-Praxis: Kennt die Kanzlei die pauschale und die reguläre Ermittlung und kann beide durchrechnen, um die günstigere Variante zu wählen?
3. Instandhaltung vs. Instandsetzung: Wird die Abgrenzung sauber dokumentiert, inklusive der 15-jährigen Verteilung, wo sie zwingend ist?
4. WEG-Erfahrung: Bei Miteigentum oder Eigentümergemeinschaften ist Vertrautheit mit dem Wohnungseigentumsgesetz und der Schnittstelle zum Immobilienverwalter hilfreich.
5. Digitale Anbindung: Bei mehreren Objekten erleichtert eine Schnittstelle zu deiner Nebenkosten- oder Mietenabrechnung die laufende Zusammenarbeit.
6. Qualifikationsnachweis: Eintragung im KSW-Register (Kammer der Steuerberater:innen und Wirtschaftsprüfer:innen).
7. Transparente Preisliste statt einer Pauschale ohne nachvollziehbare Aufschlüsselung der Einzelposten.

Kanzleien, die diese Spezialisierung führen, findest du über unsere Suche nach Steuerberatern für Immobilien & Vermietung – aktuell über 1.250 Kanzleien im Verzeichnis.

Fazit

Immobilien- und Vermietungssteuerrecht ist kein eigener Berufszweig, sondern ein Themenfeld, in dem sich manche Steuerberater:innen durch Erfahrung besonders auskennen – von der laufenden Vermietung über die Liebhaberei-Frage bis zur Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Gerade bei größeren Verkäufen, Umwidmungen oder GmbH-Strukturen kann fundierte Beratung den Unterschied zwischen Regel- und Pauschalermittlung oder zwischen sofortiger und verteilter Absetzung ausmachen – und damit real Geld wert sein.

Passende Kanzleien mit Schwerpunkt Immobilien & Vermietung findest du über unsere Beratersuche für Österreich oder starte mit dem Berater-Matching. Einen groben Überblick über übliche Honorare gibt unser Beitrag Was kostet ein Steuerberater?.

Stand & Methodik: Juli 2026. Rechtsgrundlagen: Wirtschaftstreuhandberufsgesetz 2017 (WTBG 2017, BGBl. I Nr. 137/2017) und Gewerbeordnung 1994 (§ 117) über RIS bzw. Jusline; ImmoESt, AfA, Instandsetzung und USt-Option von BMF.gv.at; Umwidmungszuschlag aus dem Budgetbegleitgesetz 2025 (BGBl. I Nr. 25/2025); Liebhabereiverordnung-Änderung aus BGBl. II Nr. 89/2024; Grunderwerbsteuer und Körperschaftsteuer von USP.gv.at bzw. WKO; Öko-Wohnbau-AfA von klimaaktiv.at. Genannte Preisspannen sind Richtwerte, kein gesetzlicher Tarif. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.