Grunderwerbsteuer Österreich 2026: Höhe, Berechnung & Ausnahmen

Kurzantwort: Die Grunderwerbsteuer beträgt beim Kauf einer Immobilie in Österreich 3,5 % der Gegenleistung (meist der Kaufpreis). Bei unentgeltlichem Erwerb – etwa durch Erbschaft oder Schenkung – gilt stattdessen ein Stufentarif: 0,5 % bis 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro, 3,5 % darüber. Für Betriebsübertragungen und Hofübergaben im Familienverband gelten eigene Freibeträge bzw. ein ermäßigter Satz.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt in erster Linie davon ab, wie du die Immobilie erwirbst – nicht nur davon, wie viel sie wert ist. Österreich unterscheidet dabei zwischen dem entgeltlichen Erwerb (Kauf) und dem unentgeltlichen Erwerb (Erbschaft, Vermächtnis, Schenkung):

Der Stufentarif für unentgeltlichen Erwerb gilt unabhängig vom Verwandtschaftsgrad – ein Erbanfall ist immer unentgeltlich, eine Schenkung dann, wenn eine allfällige Gegenleistung höchstens 30 % des Grundstückswerts beträgt; bei nahen Angehörigen im Sinn des § 26a GGG ist sie unabhängig von der Gegenleistung immer unentgeltlich.

Grunderwerbsteuer berechnen: zwei Modellrechnungen

Die folgenden Beispiele sind vereinfachte Modellrechnungen ohne Berücksichtigung von Freibeträgen – sie zeigen nur den Unterschied zwischen den beiden Tarifsystemen.

Beispiel Kauf: Du kaufst eine Wohnung um 300.000 Euro. Grunderwerbsteuer: 300.000 Euro × 3,5 % = 10.500 Euro.

Beispiel Erbschaft: Du erbst eine Immobilie mit einem Grundstückswert von 300.000 Euro. Grunderwerbsteuer nach Stufentarif: 250.000 Euro × 0,5 % (1.250 Euro) plus 50.000 Euro × 2 % (1.000 Euro) = 2.250 Euro. Erst ab einem Grundstückswert von mehr als 400.000 Euro würde auch der 3,5-%-Satz für den darüberliegenden Teil greifen.

Was ist die Bemessungsgrundlage – Gegenleistung oder Grundstückswert?

Beim Kauf ist die Bemessungsgrundlage einfach: die vereinbarte Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis. Bei unentgeltlichem Erwerb gibt es keinen Kaufpreis, daher wird stattdessen der Grundstückswert ermittelt. Dafür stehen drei Methoden zur Verfügung:

• das Pauschalwertmodell (Formel aus Grundwert und Gebäudewert),
• der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer mit einem Abschlag,
• ein Sachverständigengutachten, wenn der damit nachgewiesene gemeine Wert niedriger ausfällt als bei den beiden anderen Methoden.

Welche Methode am Ende die günstigste ist, hängt von der konkreten Immobilie ab – hier lohnt sich oft der Blick eines Steuerberaters, bevor die Grunderwerbsteuer-Erklärung abgegeben wird.

Ausnahmen und Freibeträge

Zwei Freibeträge betreffen vor allem Betriebsübertragungen und lassen sich in der Regel miteinander kombinieren:

• Betriebsübertragungs-Freibetrag: bis zu 900.000 Euro Grundstückswert, wenn die übergebende Person das 55. Lebensjahr vollendet hat oder wegen körperlicher oder geistiger Behinderung erwerbsunfähig ist (§ 3 Abs. 1 Z 2 GrEStG).
• NeuFöG-Freibetrag: zusätzlich bis zu 75.000 Euro nach dem Neugründungs-Förderungsgesetz (§ 5a NeuFöG), wenn die übernehmende Person sich bisher nicht in vergleichbarer Art beherrschend betrieblich betätigt hat (mit Bestätigung der Wirtschaftskammer, Formular NeuFö 3). Wird der Betrieb innerhalb von 5 Jahren weiterübertragen, aufgegeben oder betriebsfremd genutzt, fällt die Begünstigung rückwirkend weg.

Daneben gilt für Hofübergaben im Familienverband eine eigene Begünstigung: Statt vom Grundstückswert wird die Grunderwerbsteuer vom (meist deutlich niedrigeren) Einheitswert berechnet, und zwar mit 2 %.

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung

Eine eigene Erbschafts- oder Schenkungssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr – die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif für unentgeltlichen Erwerb bleibt davon aber unberührt und fällt bei geerbten oder geschenkten Immobilien weiterhin an. Zusätzlich kann je nach Wert eine Anzeigepflicht für die Schenkung selbst bestehen. Wie das im Detail zusammenspielt – inklusive Immobilienertragsteuer beim späteren Verkauf –, zeigt der Ratgeber Erbschaft & Schenkung: Steuerberater-Aufgaben, Kosten.

Wann lohnt sich Steuerberatung bei der Grunderwerbsteuer?

Bei einem einfachen Kauf zu einem klaren Preis ist die Grunderwerbsteuer meist unkompliziert – Notar oder Rechtsanwalt kümmern sich im Rahmen der Vertragsabwicklung ohnehin um die steuerlichen Formalitäten. Komplexer wird es bei unentgeltlichem Erwerb: Dort entscheidet die richtige Wahl der Bewertungsmethode für den Grundstückswert und die Prüfung möglicher Freibeträge oft über eine spürbar andere Steuerlast. Läuft der Erwerb über eine laufende Vermietung oder einen späteren Verkauf weiter, kommen zusätzliche Themen wie Immobilienertragsteuer und Gebäude-AfA dazu – mehr dazu in Steuerberater für Immobilien & Vermietung. Was laufende oder punktuelle Beratung kostet, zeigt der Ratgeber Was kostet ein Steuerberater?; ob sich das für deine Situation überhaupt lohnt, klärt Wann brauche ich einen Steuerberater?. Passende Kanzleien findest du über unsere Beratersuche für Österreich oder das Berater-Matching.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist keine einheitliche Abgabe mit einem Satz, sondern unterscheidet sich stark danach, wie eine Immobilie den Eigentümer wechselt: 3,5 % beim Kauf, ein Stufentarif bei Erbschaft und Schenkung, und eigene Freibeträge bzw. ein ermäßigter Satz bei Betriebsübertragungen und Hofübergaben. Wer vor einem Erwerb die richtige Einordnung und – bei unentgeltlichem Erwerb – die günstigste Bewertungsmethode kennt, vermeidet unnötig hohe Steuerlast.

Stand & Methodik: Oktober 2026. Rechtsgrundlagen: § 4 und § 7 GrEStG 1987 (Grunderwerbsteuer, Satz und Stufentarif für unentgeltlichen Erwerb), § 3 Abs. 1 Z 2 GrEStG 1987 (Betriebsübertragungs-Freibetrag), § 5a NeuFöG (Grunderwerbsteuer-Freibetrag bei Betriebsübertragung) über RIS; Einordnung von Grundstückswert-Ermittlung und Betriebsübertragungs-Freibeträgen zusätzlich nach Wirtschaftskammer Österreich und dem BMF. Genannte Werte sind Richtwerte auf Basis der zitierten Quellen, kein gesetzlicher Tarif. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.