Grundsteuer Österreich: Berechnung, Einheitswert & Hebesatz

Kurzantwort: Die Grundsteuer ist eine jährliche Gemeindeabgabe auf Grundbesitz in Österreich. Berechnet wird sie, indem das Finanzamt aus dem Einheitswert einen Grundsteuermessbetrag ableitet und die Gemeinde diesen Betrag mit ihrem selbst festgelegten Hebesatz multipliziert. Anders als die einmalige Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf fällt die Grundsteuer laufend, jedes Jahr, an.

Was ist die Grundsteuer und wer zahlt sie?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Gemeindeabgaben in Österreich: Sie knüpft an den Besitz von Grundstücken, Gebäuden und land- oder forstwirtschaftlichen Flächen an – unabhängig davon, ob diese selbst bewohnt, vermietet oder ungenutzt sind. Zahlungspflichtig ist in aller Regel die Eigentümerin oder der Eigentümer zum jeweiligen Stichtag; bei vermieteten Objekten kann die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskosten an Mieterinnen und Mieter weiterverrechnet werden.

Grundsteuer A und Grundsteuer B: der Unterschied

Österreich unterscheidet zwei Arten der Grundsteuer, die sich nach der Art des Grundbesitzes richten:

• Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliches Vermögen – also landwirtschaftliche Flächen, Wald und die dazugehörigen Hofstellen.
• Grundsteuer B betrifft den sonstigen Grundbesitz: Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke und unbebaute Baugrundstücke.

Für beide Arten gilt derselbe Rechenweg – Einheitswert, Grundsteuermessbetrag, Hebesatz –, nur die Grundlage für die Feststellung des Einheitswerts unterscheidet sich. Für land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Grundsteuer A) stammt der aktuelle Einheitswert aus der Hauptfeststellung zum Stichtag 1.1.2023 (Quelle: BMF – Hauptfeststellung LuF 2023). Bei sonstigem Grundbesitz (Grundsteuer B) liegt die zugrunde gelegte Bewertung historisch weiter zurück und deshalb oft deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie – ein Grund, warum die Grundsteuer in der Praxis meist nur einen kleinen Bruchteil dessen ausmacht, was eine Steuer auf den tatsächlichen Marktwert ergeben würde.

Wie wird die Grundsteuer berechnet? Einheitswert, Messbetrag, Hebesatz

Die Berechnung läuft über drei Größen, die nacheinander ineinandergreifen:

• Einheitswert: ein vom Finanzamt festgestellter Bewertungsmaßstab für das Grundstück, der eigenen Bewertungsregeln folgt und in aller Regel nicht dem Verkehrswert entspricht.
• Grundsteuermessbetrag: eine Rechengröße, die das Finanzamt aus dem Einheitswert ableitet und per Bescheid feststellt.
• Hebesatz: ein Prozentsatz, den jede Gemeinde für ihr Gebiet selbst beschließt und mit dem sie den Grundsteuermessbetrag vervielfacht.

Das Ergebnis dieser Vervielfachung ist die tatsächliche jährliche Grundsteuer, die die Gemeinde vorschreibt. Weil der Hebesatz von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch ausfallen kann, zahlen zwei Eigentümer mit demselben Einheitswert je nach Standort unterschiedlich viel Grundsteuer.

Grundsteuer berechnen: was die Höhe bestimmt

Die tatsächliche Höhe der Grundsteuer ergibt sich erst im letzten Rechenschritt: Der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag wird mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz vervielfacht. Je höher der Einheitswert und je höher der Hebesatz, desto höher die jährliche Grundsteuer – beide Faktoren wirken multiplikativ zusammen. Die tatsächliche Steuermesszahl und der tatsächliche Hebesatz hängen vom Einzelfall und der jeweiligen Gemeinde ab und stehen im konkreten Grundsteuer- bzw. Messbetragsbescheid.

Wer legt den Hebesatz fest?

Den Hebesatz beschließt die jeweilige Gemeinde für ihr eigenes Gebiet im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben – er ist damit kommunalpolitisch gestaltbar und kann von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch ausfallen. Viele Gemeinden nutzen den aus ihrer Sicht wirtschaftlich sinnvollen Spielraum weitgehend aus, weil die Grundsteuer zu den wenigen Abgaben zählt, deren Höhe sie selbst bestimmen können. Wie hoch der Hebesatz konkret in deiner Gemeinde ausfällt, erfährst du im Grundsteuerbescheid oder direkt bei der Gemeinde bzw. dem Magistrat.

Gibt es Befreiungen von der Grundsteuer?

Für bestimmte Liegenschaften kann es Befreiungen von der Grundsteuer geben – etwa für Grundbesitz, der unmittelbar für öffentliche, kirchliche, karitative oder diplomatische Zwecke genutzt wird. Ob eine konkrete Liegenschaft darunterfällt, prüft im Einzelfall die Gemeinde anhand des jeweiligen Nutzungszwecks. Private Wohnimmobilien und vermietete Objekte fallen in aller Regel nicht unter eine solche Befreiung.

Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer: nicht verwechseln

Rund um Immobilien gibt es in Österreich mehrere unterschiedliche Steuern und Abgaben, die häufig verwechselt werden:

• Grundsteuer: laufende, jährliche Gemeindeabgabe auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden.
• Grunderwerbsteuer: fällt einmalig beim Erwerb einer Immobilie an, etwa beim Kauf, bei Erbschaft oder Schenkung.
• Immobilienertragsteuer: fällt einmalig beim Verkauf einer Immobilie auf den dabei erzielten Gewinn an.

Alle drei können bei einer einzigen Immobilie im Laufe der Zeit nacheinander anfallen – beim Erwerb die Grunderwerbsteuer, während der Haltedauer jährlich die Grundsteuer, und beim späteren Verkauf gegebenenfalls die Immobilienertragsteuer. Wer zwischen diesen Abgaben unsicher ist, findet die jeweiligen Details in unseren eigenen Ratgebern dazu.

Wann lohnt sich steuerliche Beratung rund um die Grundsteuer?

Die laufende Grundsteuer selbst ist meist unkompliziert: Der Bescheid kommt von der Gemeinde, eine aktive Gestaltungsmöglichkeit gibt es für Privatpersonen kaum. Anders sieht es aus, wenn ein Einheitswert erstmals festgestellt oder neu bewertet werden muss – etwa nach einem Neubau, einer Nutzungsänderung oder bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben – oder wenn Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer im Zusammenhang mit einer Vermietung, einer Hofübergabe oder einem Verkauf zusammenspielen. Mehr zur steuerlichen Seite von Vermietung findest du im Ratgeber Steuerberater für Immobilien & Vermietung, zu land- und forstwirtschaftlichen Betrieben im Ratgeber Steuerberater für Land- & Forstwirtschaft. Was Steuerberatung in Österreich grundsätzlich kostet, zeigt Was kostet ein Steuerberater? Passende Kanzleien findest du über unsere Beratersuche für Österreich oder das Berater-Matching.

Fazit

Die Grundsteuer ist eine laufende Gemeindeabgabe auf Grundbesitz, keine einmalige Steuer wie die Grunderwerbsteuer beim Kauf oder die Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Ihre Höhe ergibt sich aus dem Einheitswert, dem daraus abgeleiteten Grundsteuermessbetrag und dem von der jeweiligen Gemeinde selbst festgelegten Hebesatz – und ist damit je nach Standort unterschiedlich hoch. Wer die Begriffe Einheitswert, Messbetrag und Hebesatz einmal verstanden hat, kann den eigenen Grundsteuerbescheid auch ohne Fachwissen nachvollziehen.

Stand & Methodik: Oktober 2026. Allgemeine Erläuterung des Berechnungswegs (Einheitswert, Grundsteuermessbetrag, Hebesatz) und der Hauptfeststellung des Einheitswerts für land- und forstwirtschaftliches Vermögen laut BMF bzw. BMF – Hauptfeststellung LuF 2023; Gesamtgesetz-Übersicht zu Bundesnormen über RIS. Das Rechenbeispiel ist eine vereinfachte Modellrechnung mit angenommenen Werten, kein amtlicher Tarif. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.