Immobilienertragsteuer 2026: 30 %, Berechnung & Befreiungen

Kurzantwort: Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt in Österreich 30 % des Gewinns aus dem Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks. Für Altvermögen, das am 31.3.2012 nicht steuerverfangen war, gilt eine Pauschale von effektiv 4,2 % des Verkaufspreises – für Verkäufe ab 1.1.2027 sind es 6 %. Steuerfrei ist der Verkauf des eigenen Hauptwohnsitzes. Meist berechnet und zahlt der Notar die Steuer gleich beim Verkauf.

Was ist die Immobilienertragsteuer?

Die Immobilienertragsteuer ist keine eigene Steuer, sondern ein besonderer Teil der Einkommensteuer. Sie betrifft Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken – dazu zählen Grund und Boden, Gebäude, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte wie das Baurecht. Seit 1.4.2012 sind solche Verkäufe unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig; die frühere Spekulationsfrist von zehn Jahren gibt es nicht mehr. Seit 1.1.2016 liegt der besondere Steuersatz bei 30 % (§ 30a EStG 1988), davor waren es 25 %.

Die ImmoESt betrifft den Verkauf. Beim Kauf einer Immobilie fällt dagegen die Grunderwerbsteuer an – zwei getrennte Steuern, die oft verwechselt werden. Laufende Mieteinnahmen sind wiederum Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden zum normalen Tarif versteuert.

Neuvermögen oder Altvermögen: Der Stichtag 31.3.2012

Wie die Steuer berechnet wird, hängt davon ab, ob die Immobilie am 31. März 2012 noch „steuerverfangen" war, also nach der alten Rechtslage noch innerhalb der Spekulationsfrist lag:

Die Werte in der Tabelle verstehen sich ohne Umwidmungszuschlag (siehe unten); kommt er dazu, liegt die Belastung rechnerisch höher – bei Umwidmung etwa bei 23,4 % (Verkauf bis 2026) bzw. 27,3 % (ab 2027) des Erlöses, wenn der Zuschlag den ganzen Gewinn betrifft.

Neu ab 2027: Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl. I Nr. 62/2026, kundgemacht im Juli 2026) sinken die pauschal angenommenen Anschaffungskosten bei Altvermögen von 86 % auf 80 % des Verkaufserlöses, bei Umwidmung von 40 % auf 30 %. Das gilt für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026. Der pauschale Gewinn steigt dadurch von 14 % auf 20 % bzw. von 60 % auf 70 % des Erlöses, die effektive Steuer von 4,2 % auf 6 % bzw. von 18 % auf 21 %. Viele Verbraucherseiten nennen noch die alten Werte. Wenn ein Verkauf rund um den Jahreswechsel ansteht, klärst du mit Notar oder Steuerberatung vorab, welcher Zeitpunkt für die Anwendung zählt.

Bei Altvermögen darfst du statt der Pauschale auf Antrag auch den tatsächlichen Gewinn ansetzen. Das lohnt sich nur, wenn der echte Gewinn sehr niedrig ist – etwa weil der Kaufpreis damals schon nahe am heutigen Verkaufspreis lag. Wurde ein Grundstück nach dem 31.12.2024 in Bauland umgewidmet, gibt es bei Verkäufen seit 1.7.2025 zusätzlich einen Umwidmungszuschlag (§ 30 Abs. 6a EStG): Die positiven Einkünfte aus Grund und Boden werden um 30 % erhöht, höchstens bis zur Höhe des Verkaufserlöses für den Grund und Boden. Der Zuschlag gilt für Alt- und Neuvermögen.

Immobilienertragsteuer berechnen: zwei Modellrechnungen

Die folgenden Beispiele sind vereinfachte Modellrechnungen ohne Umwidmung und ohne Kosten der Selbstberechnung. Welche Anschaffungskosten im Einzelfall anzusetzen sind, klärst du mit Notar oder Steuerberatung:

Beispiel Neuvermögen: Du hast 2015 eine Wohnung gekauft (Anschaffungskosten für das Beispiel vereinfacht: 200.000 Euro), sie nie selbst bewohnt und verkaufst sie 2026 um 300.000 Euro. Gewinn: 300.000 − 200.000 = 100.000 Euro. Immobilienertragsteuer: 100.000 × 30 % = 30.000 Euro.

Beispiel Altvermögen: Du verkaufst ein Haus um 400.000 Euro, das du 1995 gekauft hast (keine Umwidmung, kein Hauptwohnsitz). Bei einem Verkauf 2026: Pauschaler Gewinn 400.000 × 14 % = 56.000 Euro, Immobilienertragsteuer 56.000 × 30 % = 16.800 Euro (4,2 % des Verkaufspreises). Bei einem Verkauf ab 2027: 400.000 × 20 % = 80.000 Euro, Immobilienertragsteuer 80.000 × 30 % = 24.000 Euro (6 %). Der Unterschied von 7.200 Euro zeigt, warum sich bei Altvermögen ein Blick auf den Zeitpunkt lohnt – verkaufen solltest du aber nur, wenn der Verkauf auch sonst Sinn ergibt.

Hast du die Wohnung vermietet, mindern bereits abgesetzte Abschreibungen (AfA) die Anschaffungskosten – der steuerpflichtige Gewinn steigt also entsprechend. Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand, der nicht schon bei den Vermietungseinkünften abgesetzt wurde, erhöht dagegen die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.

Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?

Das Gesetz kennt mehrere Befreiungen (§ 30 Abs. 2 EStG 1988). Die zwei wichtigsten:

• Hauptwohnsitzbefreiung: Ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung samt Grund und Boden ist steuerfrei, wenn es dir ab der Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat – oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend. Voraussetzung ist, dass du den Hauptwohnsitz aufgibst. Befreit ist Grund und Boden bis zum üblichen Bauplatzausmaß, nach den amtlichen Informationen bis 1.000 m².
• Herstellerbefreiung: Ein Gebäude, das du selbst errichtet hast, ist steuerfrei, wenn es in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat, also zum Beispiel nicht vermietet war. Die Befreiung gilt nur für das Gebäude – der Anteil für Grund und Boden bleibt steuerpflichtig. Eine gekaufte, fertige Wohnung fällt nicht darunter.

Daneben ist auch die Veräußerung infolge eines behördlichen Eingriffs, etwa einer Enteignung, befreit, ebenso bestimmte Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens.

Wie wird die ImmoESt abgeführt?

In der Praxis läuft der Großteil über den Parteienvertreter – den Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet. Er berechnet die Immobilienertragsteuer selbst und führt sie spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Kalendermonats nach dem Zufluss des Kaufpreises ans Finanzamt ab. Mit dieser Selbstberechnung ist die Einkommensteuer für den Verkauf grundsätzlich abgegolten; in deiner Einkommensteuererklärung musst du den Verkauf dann in der Regel nicht mehr angeben.

Übernimmt der Parteienvertreter keine Selbstberechnung, musst du eine besondere Vorauszahlung von 30 % leisten, die keine Abgeltung bringt; der Verkauf wird dann in deiner Steuererklärung veranlagt. Gemeldet wird der Verkauf dem Finanzamt in beiden Fällen. Liegt dein persönlicher Einkommensteuersatz unter 30 %, kannst du in der Steuererklärung die Regelbesteuerungsoption wählen: Dann wird der Gewinn zum normalen Tarif versteuert und die bezahlte ImmoESt angerechnet.

Beim 30-%-Satz dürfen weitere Werbungskosten wie Inserate, Gutachten oder Maklergebühren beim Verkauf nicht abgezogen werden. Bei der Gewinnermittlung nach dem tatsächlichen Gewinn (Neuvermögen oder auf Antrag) mindern aber die Kosten für Mitteilung und Selbstberechnung durch den Parteienvertreter den Gewinn.

Erbschaft, Schenkung und GmbH: was anders ist

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt dafür keine Immobilienertragsteuer – es liegt keine Veräußerung vor. Es fällt aber Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif an. Verkaufst du die Immobilie später, zählen für die ImmoESt Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten des letzten entgeltlichen Erwerbs, also der Person, die sie zuletzt gekauft hat. Ob eine geerbte Immobilie Alt- oder Neuvermögen ist, hängt also davon ab, wann sie ursprünglich gekauft wurde. Mehr dazu im Ratgeber Erbschaft & Schenkung.

Gehört die Immobilie einer GmbH, gilt der 30-%-Satz nicht: Der Gewinn ist Teil des Unternehmensgewinns und unterliegt der Körperschaftsteuer. Ob sich eine Immobilie im Privat- oder im Betriebsvermögen besser hält, ist eine Frage für die Steuerberatung – die Grundzüge vergleicht der Ratgeber GmbH oder Einzelunternehmen.

Wann sich Steuerberatung vor dem Verkauf lohnt

Bei einer schlichten Eigentumswohnung mit klaren Kaufunterlagen übernimmt der Notar die Berechnung ohnehin. Komplizierter wird es, wenn die Immobilie vermietet war, umgebaut oder umgewidmet wurde, nur teilweise als Hauptwohnsitz diente oder unklar ist, ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt. Dann entscheidet die richtige Berechnung schnell über mehrere tausend Euro. Welche Kanzleien sich auf Immobilien spezialisiert haben und worauf du bei der Auswahl achtest, zeigt der Ratgeber Steuerberater für Immobilien & Vermietung; mit welchen Honoraren du rechnen musst, steht in Was kostet ein Steuerberater?. Eine passende Kanzlei findest du über die Beratersuche für Österreich.

Fazit

Beim Verkauf einer Immobilie in Österreich fallen in der Regel 30 % Immobilienertragsteuer auf den Gewinn an. Für Altvermögen gibt es eine Pauschale von effektiv 4,2 % des Erlöses (ab 2027: 6 %), der eigene Hauptwohnsitz und selbst gebaute Häuser bleiben unter bestimmten Bedingungen steuerfrei. Weil der Notar die Steuer meist gleich mit dem Kaufvertrag berechnet und abführt, ist der Aufwand für dich gering – vorausgesetzt, die Einordnung als Alt- oder Neuvermögen und die Befreiungen stimmen.

Stand & Methodik: Oktober 2026. Rechtsgrundlagen: § 30, § 30a, § 30b und § 30c EStG 1988 (Einkommensteuergesetz bei RIS); Umwidmungszuschlag nach § 30 Abs. 6a EStG (Budgetbegleitgesetz 2025, BGBl. I Nr. 25/2025); abgesenkte Pauschalen für Verkäufe nach dem 31.12.2026 nach § 30 Abs. 4 EStG idF Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl. I Nr. 62/2026 bei RIS). Befreiungen, Hauptwohnsitz-Voraussetzungen und die 1.000-m²-Angabe laut oesterreich.gv.at; Selbstberechnung und Berechnungsbeispiele (Rechtslage bis Ende 2026) laut BMF-Handbuch Immobilienertragsteuer (Stand Mai 2024) und Wirtschaftskammer Österreich. Die Rechenbeispiele sind vereinfachte Modellrechnungen. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.